孙宏斌1个亿“抄底”融创,后地产时代如何投资酒店、公寓?

目前任职在酒店公寓的公司。说说自己的体会。

孙宏斌加仓自家股票,有趁着春季行情小赚的想法,更多的是向股市投资人表明信心稳定股价的心思。当下,地产板块处于下行通道里,孙想说:老子还是很有钱,在行业下行通道里,还有钱来并购,融创业绩可期。大概如此。

再说酒店公寓,我正在做这两个业态的拓展工作。

先说酒店,目前上海保有量已经太多,北京也接近饱和,只能随宏观经济增长慢速增长了。不过一线城市的持有型地产,还是保值增值的。其他一线不熟,不做评论。我们集团就将未来发展方向朝三四线城市了,那里品牌连锁酒店保有率还不高。

一线城市的酒店,开始升级,从低档向中高迈进。目前一线的房产都很贵,经济型酒店已经不能适应了。酒店的投资时间一般8-10年,在一线城市,好的地段,就应该投中高端酒店,后5年就会庆幸了。因为国家和经济在不断发展。

再说公寓,目前北京,深圳发展停滞,上海缓速发展,杭州退步。开始进入兼并重组的阶段。我们公司就刚收了一个挺大的品牌。

公寓行业利润率奇低,但刚需行业且稳定,所以只有朝着做大规模一个方向发现,实现规模效益。按理说只有大机构在融资这方面有几十年的底气才能做,不过之前的确冒出了不少个体户小品牌,也就是不断暴雷的这一批,真是胆子比能力大的一批人。

根据个人体会,国家此前让民营公司先在此赛道奔跑了一阵子,结果有好有坏,也测试出了行业的问题所在。但坏的部分影响太大,影响民生。所以此行业注定要在政策的密集呵护下缓慢成长了。

公寓行业的主要问题是获取资产很贵,而出租差价不高,差额太低。因为出租价格与地区平均收入波动一致。如果好几年都没有大面积涨薪水了,那租金也一样0增长。所以此前才有中介系的公寓,在一个小区里高价屯房,再整体拉高出租。详细可参考中关村一套房被多家公司炒高价格一事,大约在疫情之前几个月。

结果引来了政策关注,此玩儿法彻底凉凉。由于此前新兴公寓公司大多是以此模式融资并快速扩张的,价格涨不上去,前期高价收的房子都变成坏账了。又赶上疫情导致出租市场冰封了大半年,所以直接导致大部分玩家资金链断裂,没断裂的就传出逼迫房东降价的新闻。当然降价获得的利润并没有租客一丝好处,都用来弥补此前玩儿法在投资人那里画的饼去了。由此可见,最牛的绝不是二房东公寓公司,而是资本。

行业利润差价太小就是公寓企业的痛点,我在的公司因为品牌好,主打中高端市场,还能够获得不错的回报。但中介系那种,就很难获得较高的回报了。但中介系的玩法的确多,预计后面还有其他玩儿法面世,一直停留在眼下的回报率,人家早不玩儿了。所以,静观。

据此,我判断:一方面国家队入场,资产是国家的,就可以获得成本的超低价,比如万科成寿寺项目。包括正在建设的一些纯租赁用房项目。不过国家队投入市场的量比例很小,所以中介系未来的新玩儿法是值得期待的。

估计品牌公寓将会低迷一阵子了。我如今就在这样的公司,发展停滞。过去5年是大踏步前进,从今年开始,要慢慢走了。

投资?还有价值吗?多少人都在地产上套着呢,找不到解套的

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