为啥商业地产越来越难做了？是因为电商冲击的原因吗？

为啥商业地产越来越难做了

国内越来越多的商业地产觉得自己在苟延残喘，曾经风光的大型购物中心为什么会变得这么难？**奢侈品关店收缩，百货门店频频关闭，大量同质化商业**遇难题，零售市场噩耗连连。

飙马商业地产分析，商业地产越来越难做的原因有以下几个方面

表面原因：电商的冲击

“周末到大商场逛街，走累了喝茶吃饭，下午再看个电影。”曾几何时，这种最为流行的大众生活模式，正在被颠覆。“周末家中葛优躺，上**网站看看电影电视剧，饿了吃顿外卖，缺了啥直接淘宝京东。”足不出户的“宅生活”取而代之成为很多人的生活常态。当互联网全面深入我们的生活，广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。

从一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。

深层次原因：商业地产的过剩和同质化

以购物中心为例，不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式，似乎都可以用“差不多”来形容，在消费者看来，购物中心几乎千篇一律，基本上都是百货、餐饮加电影院，早已产生审美疲劳。甚至有的城市，两个同类型购物中心相距不过千米远。

目前为止，全球10个购物中心面积最多的城市，有8个在中国，但是这种数字不一定是绝对的，而是相对的。

现在二线城市的商业地产发展迅猛，而且供应量远远大于接受量。世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量，但是经济并不处于高速发展的过程，所以我们可以看到，二线城市商业地产开发是这样的现象。

根本原因：商业地产项目在开始的时候商业地产策划没有做好

当前国内经济进入中高速增长周期，在此过程中，整个行业科技以及消费者需求都在改变，所以商业地产的结构也在改变，并以此驱动整个商业地产业态的变化。而商业地产策划的前期缺位，导致了很多项目在开始的时候定位就不准确，没有理解到商业地产面向未来发展的新理念不止是卖东西，而是提供新的生活方式。朝阳大悦城，上海K11取得的成功都在证明，基于消费者消费习惯和行为的改变，以文化体验式为主的商业地产开始赢得更多的客流。”

开发企业要清醒的认识到商业地产的开发与住宅地产的开发完全是两码事，住宅地产卖的是可居住的成品住房，商业地产开发销售的**只是半成品，经过市场培育、商业运营后，价值才能体现出来。因此，****不要盲目的攀高，**规划设计不能只看自己的喜好，必须找准市场定位。

从拿地的角度来说，建议开发商对目标地块开展城市区域板块进入的专业策划论证，必须对地块所在板块有前瞻性的认识，对板块同类产品有前端性的研究，对未来发展趋势有专业化的判断。

从定位的角度来说，专业服务机构保驾护航，能有效减少项目的试错成本，要因地制宜，根据地块所在的位置来设计相应的产品；企业要少做偏门，做自己最拿手的类型；不鼓励跨界操作，比如用做住宅的思路去做商业，这种跨界很可能就会让项目开发走进死胡同。

在规划设计方面，务必要重视市场策划与建筑策划的对接，要让前期专业策划服务成果，经过开发企业的取舍形成规划设计任务书，再来按任务书做设计，这是商业地产开发标准化的流程。拿地就直接开展规划设计，忽视市场要素的配置，轻视开发价值的挖掘，都要付出高昂的代价。以前万达的太原街就因为前期的定位缺失炸掉重来，不是每一个开发商都有这个勇气和实力。

对于商业地产陷入困局的原因，请在下方留言与飙马一起探讨……

现在行行都不是几好做，烂铁都掉价了，生意点会有几好呢？如果随便搞点垃圾都找到钱，到那时候才好做，房屋起得太多很多了，偏僻一点都没人住的。

我认为商业地产要分三块来看，并不像题主所说，商业地产全部都越来越难做，也不是所有都受电商冲击，下面我们具体来分析。

第一种，传统商业地产，百货类的或者商业街类的，由于都可以在网上进行购买，**甚至更便宜，收到的冲击很大，越来越难做了。从2015年开始，电商对实体的冲击越来越大。电商的优势也很明显，成本低，交易快，租金便宜，一开始的冲击性体现在一二线城市，在大中型城市表现明显，随后也慢慢延续到了下面的三四线城市。现在走进商场，感受也很明显，很多店都在打折，从一开始的5% OFF到现在的50% OFF，可以说，电商大量蚕食了商业地产的空间。

第二种，不可替代型商业地产，诸如社区商业和餐饮类型的。这类盛业地产有强大的生命力，替代性比较差。社区商业重在便捷快速，网络即时发达，时间上还是有差距。餐饮更是不可或缺，在大家注重吃的品质和享受的时代，前景很大。

第三种，线上和线下的融合，开始注重互动和体验的商业，也将引来新发展。比如小米京东淘宝也都在打造这类产品。

综上所述，传统商业确实受到了较大的电商冲击，比较难做。餐饮等不可替代的产品还是有生命力的，线上和线下融合这一块，前景很大，是个趋势，我认为会有一些机会。

与从前的风光日子相比，国内很多商业地产觉得现在越来越难做，2021年3月，百盛在重庆的最后一家门店关闭，同年4月，昆山百盛终止营业，12月，经营15年之久的烟台百盛也正式关闭。除了百盛的关店潮以外，很多购物中心都面临着**困难、延期开业、运营无力等问题。

电商只是其中一部分原因

很多人都说，商业地产难做是因为受到了电商的冲击，由于近些年电商行业的迅速发展，人们的生活方式从原来的在商场逛街消费、吃饭看电影变成了在家“葛优躺”，买衣服上淘宝，买电子产品上京东，饿了就点外卖，不再像以前那样结伴逛商场，一待就是一整天。但是，商业地产难做仅是因为电商吗？根据国家***公布数据显示，2021年全国网上零售额超过10万亿元，其中，实物用品消费达到8.5万亿元，占比超过85%，也就是说，电商的快速发展对零售百货业的冲击比较大，但是对于餐饮、休闲娱乐这样的体验式消费，购物中心依然是不可或缺。

房地产思维做商业地产带来的困境

我国的商业地产是伴随着房地产的快速崛起而发展起来的。各种大型的购物中心的建立，一方面可以提高周边房价，另一方面也可以达成促进城市繁荣发展的**目标。作为房地产开发的副产品，当前国内大部分购物中心的持有者都是房地产开发商，这些开发商们在房地产运营方面都是经验丰富的大牛，但是，购物中心的经营方式和房地产开发大有不同，简单的用房地产思维来做商业地产，势必会撞到南墙，挑战重重。

对于房地产行业来说，追求的就是短平快，快速开发项目，快速进入市场，有时候房子的地基还没打好，房子就已经售罄，实现资金的快速回笼，再进入到下一个项目中去。但是商业地产需要长期的经营维护，投资回报比较缓慢，需要持续稳定的运营，未来带来长期稳定租金收益。如果将商业地产和房地产一样，卖掉**，实现资金快速回笼，会出现很多问题，****会扰乱经营的整体性，房企将无法掌控**的**情况，带来经营混乱的结果。早年间万达的购物中心就**过**，短期内收回大量资金，但是后续出现了各种问题，有不少业主将万达告上法庭，最后万达还是选择将**的**收回统一管理。

商业地产数量过多，同质化高

在中国，每年都有大量的购物中心开业，17年新开业的购物中心有504个，18年达到了533个，19年仅上半年开业的就有近200个，大量购物中心导致数量过于饱和，竞争压力增大，在一些大城市的**，购物中心更是鳞次栉比，而且，这些购物中心之间，同质化严重，各个购物中心之间大同小异，消费者容易产生审美疲劳。

专业的运营团队缺失

一个购物中心的开业，从前期的定位规划，**开业，到后期的营销推广，运营维护，需要一个专业的团队来操作。但是，在实际过程中，很多购物中心的运营者前期没有相关的商业地产的经验，从一开始就定位不准，埋下了失败的种子，比如不少购物中心想打造成高端的奢侈品商场，但是过高的定位和周边的消费需求并不相符，最后商场空置率太高，难以生存。还有的购物中心，前期缺少规划，一般情况下，运营团队越早介入越有利于商场后期的开业运营，因为一个商业体的建成，需要应对后期多种业态的组合，在前期做好建筑的设计，在细节之处把握消费者的心理需求，会给后期的运营提供事半功倍的效果。

总而言之，一个优秀的运营团队是商业地产成功的重要因素，现在，也有很多轻资产公司，专门提供运营管理输出，帮助一些没有相关经验的地产公司运营维护商业地产。

消费需求的改变

随着90后，00后步入社会以来，消费的主流人群开始发生变化，消费开始升级，发生结构性的变化，文化、体验式的非物质消费比例不断提高。根据相关报告显示，近三年内，体量在5万平方以上的购物中心中，零售业态占比整体呈下降趋势，而餐饮、生活服务、亲子体验、文创等业态整体呈上升趋势，年均增长率达到4%-5%。换句话说，如果购物中心不做改变适应消费的变化，那势必会走向下坡路。但是，在创新的过程中，也是充满着不确定性，而很多商业地产的操盘者，即使有创新的想法，但是也担心最终失败而不敢付诸实践。

总结

总体来说，商业地产之所以会越来越难做，其原因是多样化的，电商的冲击只是其中的一个影响因素。

这个问题目前很凸显，首先城市建设配套的硬要求，开发商拿地建住宅赚钱，但必须有商业配比，导致商业地产过剩，人均**米的商业配比在中国各别城市达到了1:3，这种发展是不健康的，另外，商业地产的增加导致对商户的大量需求，为了完成**，对商户各种政策各种**，**成本不断增加，但商户业绩的不理想又局限了开店速度，最终的结果是整个商业地产普遍不好做。

电商是做****的，通过电商取消实体门店费用进行低价销售，以前的市场格局是这样的，一些大的电商平台可以孵化线下没有的品牌进行销售，但随着新媒体运营的多样化，竞争的越发激烈，新媒体运营的成本增加，电商品牌有很**例也进入赔钱赚吆喝的发展瓶颈期，昨天的6.18就出现了品牌商对平台的反抗情况。

综上所述，顾客从根本上还是喜欢体验并接受服务的，商业地产不好做跟电商有一定关系，但并不是主要原因。

很多商业地产脱离了实际。去年跟深圳市某公司合作一点小项目，去了他们公司几次。他们公司在南山区某大厦，租了整整一层。私下打听了一下，乖乖龙的东，吓了一跳，租金才250元一个平方。再加上这么多员工，有的甚至高薪得厉害。私下在想，****，这该多赚钱才能维持的住呀！

寸土寸金不是说来玩的，这个例子算是市内，地段好。但是这种思路越来越被某些开发商学习了，甚至有的根本就不是开发商，充其量是一个二手房东。他们把某些老工业区承包了，搞一次装修，换“高新园”“创业园”之类的名称，于是就开始三五倍的要租金，在那些本来需要注入资金的公司身上大肆刮钱。

门面越来越多，随便开发一个**就多出很多门面以及商业地产，这还不包括整个的开发商业城。中国就是这么多人，假如原来开100家店可以供应的话，现在开出来1000家店，那就是很多生意无法维持。而更大的问题是，会很多家庭为了娶媳妇，买房子，不但祖宗三代的钱都拿出来了，而且后续每个月支付的费用不少，那么这些人的消费就降到最低，根本无法去给商业增加利润。从这一方面说，应该算房产挖个坑给自己埋了。

问题是，现在这样好像看起来，无药可解。

不仅仅是电商原因，商场的内容千篇一律，已经不能满足现代人的消费需求！像日本银座的Ginza Six等一批有设计感，有原创内容的商业，正引领者未来的商业趋势。所以，内容和定位才是关键！

商业地产，被电商电了一下，有点措手不及，这倒是真的，但这已经是十多年前的事儿了，商业地产越来越难做，这不是电商的问题，而是整个行业，需要重新洗牌的问题，新时代下的商业地产，已经不是单独的大型商业商场，而是多元化的，就犹如手机来临之后，PC电脑也受到了冲击，但是PC电脑不会消亡，因为他还有属于自己的商业价值。

商业地产也一样，它应用的领域，越来越多，传统的商业地产是指的，**，底商，商场，***，商住**，大概就是这些，但是因为电商的出现，所有可以标准化的产品，都可以在网上进行，那未来发展的趋势，一定是个性化爆发的过程，一定是体验为王的过程，这是商业地产的未来，什么样的情况下，需要体验，需要个性化，这些东西就变得比较零星，变得不可以抓到，变得集中化。

例如酒店行业，如果还是得抱着，旅行社就是他们的生命源头的时候，就错过了俱乐部，错过了那些喜欢户外的人，他们将是未来主导，比如说做***的人，还在想这些些大公司，标准化公司，那就不对了，个性化的培训，一定大行其道，还有就是大型商业场，还在想着卖服装，卖东西，那你肯定会落后，大型商业综合体一定是要考虑到体验，体验类项目的占比，比如看电影，儿童乐园，餐饮吃饭，场景化应用，这些才是未来，未来会有越来越多的专业运营团队运营团队，再加上资本的力量，也就是说，未来商业地产，可能会引入基金模式，让资本和专业化团队，相结合，最后产生出一大批真正的有能力的商业项目，已经在所难免了。

好了，就说这么多吧！关于投资商业地产或买房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，会有一系列关于**的小常识，等你哦。

中国实体商业的衰退，说到底是其本身的硬伤决定的。首先，在商业地产模式的冲击下，不断增加的实体商业供给与相对有限的消费需求的矛盾日益突出，说白了，就是实体店铺尤其是商业地产综合体过剩日益严重；其次，实体商业在关闭潮中普遍都是“脆败”。所谓“脆败”，指的是禁不起挫折、不坚强，引申到实体商业，就是同质化严重、未掌握核心竞争力。

如果这个趋势继续下去，恐怕就只能像社科院《蓝皮书》中写得那样，未来5年内中国商品交易市场将有1/3被淘汰。

商业环境发生了变化，办公环境也在变化，大家都可以在家里办公了，买商业的未来只会慢慢的，越来越不值钱。